Coûts lors d’un achat

1) Qu’est-ce qu’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ?

La « VEFA » est une nouvelle construction, caractérisée par le transfert progressif de propriété à l’acquéreur et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. L’acheteur devient propriétaire au fur et à mesure. Durée des travaux, en général 1 an pour les maisons et 24 à 27 mois pour les résidences.

2) Quelle est la commission de l’agence lors d’une vente ?

Le droit aux commissions, donc les arrangements convenus entre parties seront de préférence mis par écrit dans un document appelé « mandat de vente » ou « option ». Cela servira à des fins de preuve en cas de contestation sur le montant de la commission. La commission de notre agence est de : 3 % + TVA en vigueur (actuellement 17 %).

3) Qu’est-ce que le droit d’enregistrement ?

Le droit d’enregistrement est un impôt indirect perçu sur les faits juridiques et principalement sur les mouvements de la fortune. (source: www.aed.public.lu) Il est de 7 % sur ce qui est existant.

Exemples :

• Maison/Appartement existant : 7 % sur valeur de vente (taux de base de 6 % + taux de transcription de 1 %)
• Maison VEFA : 7 % sur le terrain + 7 % sur ce qui est déjà construit
• Appartement VEFA : 7 % sur quote-part terrain (la partie du terrain qui vous appartient) + 7 % sur ce qui est déjà construit

4) Qu’est-ce que le crédit d’impôt ? (Bëllegen Akt)

Le crédit d’impôt sur les actes notariés ou “Bëllegen Akt” est une disposition fiscale de la loi du 30 juillet 2002 , modifiée par la loi du 22 octobre 2008 dite “Pacte logement”, modifiée par la loi du 21 décembre 2012 (art.8) ; modifiée par la loi du 16 mai 2023 (art.6) (suite à la réunion Tripartite du 7 mars 2023 et à la signature de l’Accord « Solidaritéitspak 3.0 »).

Principe

Lors de l’acquisition d’un immeuble aux fins d’habitation personnelle, le bénéficiaire a droit à un abattement sur les droits d’enregistrement et de transcription normalement dus. Dans tous les cas, un droit minimum de 100 € est perçu par l’administration au titre de l’enregistrement.

Aucune condition de fortune, de valeur d’immeuble, de revenu cadastral, de revenus des acquéreurs n’est prise en considération.

Montant

Le montant maximum de l’abattement est actuellement de :

• 30 000 € pour une personne seule
• 60 000 € pour un couple

Ce nouveau plafond s’applique avec effet rétroactif à partir du 7 mars 2023.

Pour les actes notariés passés entre le 7 mars 2023 et le 17 mai 2023 (Circulaire n° 817 du 25 mai 2023) et en cas de supplément de crédit d’impôt à recevoir, l’Administration de l’Enregistrement a prévu une procédure de remboursement directement à l’acquéreur via un :

Formulaire de demande de remboursement

Quels immeubles ?

Cette disposition s’applique pour l’acquisition de logements, en cas :

• de logements déjà existants, (appartements, duplex, maisons, villas, etc…);
• de Vente en Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A.);  actes sur terrains.
• d’achat d’un terrain à bâtir en vue de construction d’une maison endéans les 4 ans.

Conditions

Il faut remplir les conditions suivantes :

• être une personne physique,
• résider au Grand-Duché, (inscription au bureau de la population de la commune)
• s’engager à habiter personnellement le logement pendant deux ans,
• ne pas avoir déjà bénéficié de cette disposition antérieurement.

Pour plus d’informations : Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

5) Que faut-il savoir en matière de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ?

Ils existent deux taux de TVA : le taux normal (17 %) et le taux super réduit (3 %)

Vous avez droit à l’application du taux super réduit de 3 % sur un immeuble neuf (VEFA ; appartement ou maison) qui sert d’habitation principale : vous habitez vous-même dans le bien pendant minimum 2 ans après enregistrement dans la commune concernée.

6) Quelle TVA est à payer pour des biens existants ?

On ne paye la TVA que sur du NEUF (pas sur des biens existants) et uniquement sur la construction, pas sur le terrain.

La majorité des travaux de rénovation et transformation de logements existants et utilisés ou destinés comme habitation principale, bénéficie également du taux réduit de 3 %.

7) Conditions pour le taux super réduit (3 %) de la TVA ? (Partie 1)

Le logement doit servir d’habitation principale (domicile légal). Les résidences secondaires ainsi que les locaux servant à des fins professionnelles sont exclus. En cas d’utilisation mixte (habitation principale et autre), la faveur fiscale est accordée entièrement à condition que l’utilisation à des fins d’habitation principale soit de plus de ¾ de la surface totale, sinon la faveur fiscale est calculée proportionnellement à la surface réservée à l’habitation principale.

8) Conditions pour le taux super réduit (3 %) de la TVA ? (Partie 2)

Le taux super réduit (3 %) est applicable sur 2 catégories de travaux :

• travaux de création d’un logement (construction, agrandissement, transformation)
• travaux substantiels d’amélioration (rénovation) d’un logement déjà réalisé et achevé dans les 5 ans de l’acquisition du logement.

9) Conditions pour le taux super réduit (3 %) de la TVA ? (Partie 3)

Le plafond de la différence de la TVA économisée entre les deux taux est de 50 000€ maximum par logement.

Exemple: appartement / maison coût: 1 Mio d’euros

TVA 17 % = 170 000€

TVA   3 % = 30 000€

Alors, il faut payer 170 000-50 000 (le plafond maximum) = 120 000€ au lieu de 30 000€.

Il en va de même pour les travaux de rénovation:

Chaque immeuble peut être rénové avec une TVA de 3 % sur les travaux jusqu’à un maximum économisé de 50 000€ une fois dans la vie de l’immeuble.

10) C’est quoi la surtaxe communale ?

Lorsque vous effectuez une opération immobilière d’un objet COMMERCIAL (vente, échange, donation etc.) il faut payer une taxe égale à 50 % des droits d’enregistrements à l’administration communale. Elle est due uniquement si l’objet vendu est de nature commerciale et se trouve sur le sol de la commune de la Ville de Luxembourg.

Exemple de Calcul de la Surtaxe Communale : vente d’une maison de commerce (magasin) à Luxembourg. Prix exprimé dans l’acte : 2 000 000€. Droit d’enregistrement : 2 000 000€ x 6 %  = 120 000€. Droit de transcription : 2 000 000€ x 1 % = 20 000€. Surtaxe communale 50 % = 120 000 x 50 % = 60 000€. Totalité droits / transaction : 200 000€.

Passeport énergétique

11) Qu’est-ce que le « Passeport énergétique » ?

Le certificat de performance énergétique (CPE) ou passeport énergétique est le label de qualité qui définit la performance énergétique d’un bâtiment d’habitation. Le certificat informe sur l’efficacité énergétique des bâtiments d’habitation et permet ainsi de faire une comparaison avec d’autres bâtiments d’habitation. Ainsi, même sans connaissances techniques, le consommateur peut évaluer la qualité énergétique d’un bâtiment d’habitation. (Source : myenergy.lu)

12) Le « Passeport énergétique » (Energiepass) (définition)

Le passeport énergétique est une obligation réglementaire. Par conséquent aucune subvention n’est accordée pour son établissement. L’établissement du certificat de performance énergétique s’effectue selon des règles précises définies. Il est valable pendant 10 ans à partir du jour de son établissement. L’établissement d’un passeport énergétique et les résultats de ce dernier n’entraînent aucune obligation directe de rénovation énergétique. (Source : myenergy.lu)

13) Le « Passeport énergétique » (Energiepass) (définition suite)

1. Classe de performance énergétique : la classe de performance énergétique du bâtiment est déterminée en fonction de l’indice de dépense d’énergie primaire. L’indice tient compte de l’enveloppe thermique, des installations techniques du bâtiment et de l’aspect environnemental de la source d’énergie utilisée.
2. Classe d’isolation thermique : la classe d’isolation thermique est déterminée en fonction de l’indice du besoin en chaleur de chauffage. Cet indice tient compte de la qualité thermique des murs, toits, dalles et des fenêtres ainsi que du type de construction, de la qualité d’exécution et de l’orientation du bâtiment.

14) Le « Passeport énergétique » (Energiepass) (catégories)

Niveau de performance : le classement s’effectue de A (meilleure classe) jusqu’à I (classe la plus mauvaise). (ex : Maison passive – classes < A,  Maison à basse consommation d’énergie – classes < B, etc.)

La validité du Passeport énergétique :

• 10 ans à partir de la date de son établissement

But :

• informer le futur propriétaire / locataire de l’état énergétique d’une habitation
• inciter les propriétaires selon le résultat à investir dans un assainissement énergétique de leur bien

15) Le Passeport énergétique est-il obligatoire?

Obligations du Passeport énergétique:

• obligatoire pour toute nouvelle construction, extension, modification et transformation substantielle (>75 m³)
• obligatoire en cas de changement de propriétaire / locataire (si le bâtiment ne détient pas encore de passeport énergétique)
• demande est faite par le propriétaire ou son représentant
• frais à charge du demandeur
• chaque propriétaire reçoit l’original du passeport (le locataire a le droit de réclamer et de recevoir une copie)

16) « Passeport énergétique » : classe minimum pour la construction d’un bâtiment d’habitation neuf?

Depuis le 1^er janvier 2017, chaque nouvelle construction d’un bâtiment d’habitation au Luxembourg doit correspondre à un bâtiment dont la consommation d’énergie est quasi nulle (NZEB = Nearly Zero Energy Building). En règle générale, le NZEB correspond aux classes énergétiques AAA. (Source : myenergy.lu)

 Aménagement du territoire

17) C’est quoi un « PAG » ?

Le Plan d’Aménagement Général (PAG)  définit l’utilisation future d’un terrain, p.ex. s’il est admis d’y aménager des logements, des bureaux, des commerces ou des espaces verts tout en déterminant les dimensions des immeubles. Il est l’instrument-clé du développement urbain. En effet, celui-ci guide le développement de la ville et de ses quartiers tout en créant des bonnes conditions de vie et en tenant compte des structures existantes. (Source : vdl.lu)

Chaque commune de plus de 10 000 habitants dispose d’un plan d’aménagement général (PAG) et les projets de construction / transformation doivent y être conformes.

18) C’est quoi un « PAP » ?

Les Plans d’Aménagement Particulier (PAP) ont pour objet de préciser et d’exécuter le plan d’aménagement général (PAG) tout en respectant le mode et degré d’utilisation du sol défini dans le PAG.

D’une part le PAP fixe les règles d’urbanisme et de lotissement pour les terrains non encore viabilisés au moment de son établissement. D’autre part le PAP fixe les prescriptions urbanistiques pour les terrains entièrement viabilisés dans les zones urbanisées. Ces PAP sont élaborés et introduits pour approbations auprès des communes concernées par le promoteur ou son architecte / urbaniste. Les PAP en question se penchent sur les grandes lignes urbanistiques du PAG en vigueur.

Achat et Vente

19) Qu’est-ce que la garantie bancaire d’achèvement ?

Pour des biens neufs, donc des biens qui vont être construits ou sont en voie de construction, il existe une garantie bancaire d’achèvement. Par loi cette garantie doit être produite par une banque ou une assurance pour le compte du promoteur : en cas de faillite du promoteur lors de la construction, c’est la banque ou l’assurance qui fait continuer les travaux comme convenu.

Explications :

Lors d’une construction, il est possible qu’un promoteur fasse faillite. Dans ce cas, la question se pose pour l’acquéreur : qui va continuer les travaux ? À ce moment, la banque ou l’assureur qui a donné une garantie d’achèvement va financer et piloter la fin des travaux jusqu’à l’achèvement, ou va rembourser aux acquéreurs les montants déjà payés.

20) Qu’est-ce que la garantie décennale et biennale ?

Ce sont des garanties données pour des constructions neuves déjà achevées. Quand les travaux sont terminés, un arrêté grand-ducal exige de la part du promoteur instrumentant deux garanties concernant la bonne exécution et la qualité des travaux qui ont été effectués :

Garantie Décennale : une garantie de 10 ans sur la « structure » du bâtiment à partir de la remise des clés. (Remise des clés :  quand les propriétaires réceptionnent le bien qu’ils ont acheté, à la fin des travaux).

Exemple : s’il y a un problème concernant des éléments de la structure du bâtiment, le promoteur doit assurer la bonne réfection / restauration de ces éléments, à condition que ces malfaçons aient été constatées endéans les 10 premières années après la remise des clés.

Garantie Biennale : une garantie de deux ans sur le « menu œuvre » (travaux, matériaux et éléments de finition) à partir de la remise des clés.

Exemple : si l’on constate des malfaçon concernant des éléments non-structurels du bâtiment, le promoteur doit assurer la bonne réfection / restauration de ces éléments, à condition que ces malfaçons aient été constatées endéans les 2 premières années à partir la remise des clés.

21) Est-ce que le compromis vaut vente ?

Chaque compromis signé par les deux parties vaut vente, sous réserve de l’accord de l’institut financier (clause suspensive) ; à défaut le compromis sera nul et non avenu sans frais de part et d’autre.

Explications : Si vous signez un compromis de vente, mais votre banque ne vous accorde pas le prêt nécessaire à financer le bien, le compromis de vente est annulé sans frais de part et d’autre.

22) Quels documents sont nécessaires pour un compromis de vente ?

• Compromis de vente
• Passeport énergétique
• Document contre le blanchiment d’argent
• Photocopies des cartes d’identité
• Certificat de résidence

23) Quels documents sont nécessaires pour l’achat d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ?

• Contrat préliminaire
• Cahier des charges
• Plans
• Offre de prix
• Document contre le blanchiment d’argent
• Photocopies des cartes d’identité
• Certificat de résidence

24) Qu’est-ce que le blanchiment ?

Le blanchiment est l’opération qui consiste à dissimuler, par tout moyen, la provenance de fonds acquis de manière illégale dans des activités criminelles (ex : vente d’armes, prostitution, trafic de drogue, corruption, extorsion de fonds, etc.) pour les réinvestir dans des activités légales. De plus, il compromet l’intégrité des institutions et des systèmes financiers légitimes et procure au crime organisé les fonds nécessaires pour entreprendre d’autres activités criminelles.